Immobilie geerbt – verkaufen oder behalten?
Eine geerbte Immobilie bringt neben der Sachfrage fast immer eine persönliche mit sich. Diese Übersicht trennt beides: erst die formalen Schritte, dann die Entscheidung.
Die formalen Schritte zuerst
Vor jeder Entscheidung steht die Klärung der Eigentumslage. Erst wenn im Grundbuch steht, wer Eigentümer ist, lässt sich verkaufen.
- Erbschein oder notarielles Testament als Nachweis
- Grundbuchberichtigung (innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei)
- Bestehende Belastungen und Grundschulden prüfen
- Laufende Verträge sichten: Versicherungen, Versorger, Verwaltung, Mietverhältnisse
Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden
Gehört die Immobilie mehreren Erben, kann nur gemeinsam verkauft werden. In der Praxis bewährt sich eine neutrale Wertermittlung als gemeinsame Grundlage – sie nimmt der Diskussion über den Preis die persönliche Ebene. Alternativ kann ein Miterbe die anderen auszahlen.
Verkaufen oder behalten
Für den Verkauf sprechen laufende Kosten, Sanierungsstau, räumliche Entfernung und die Notwendigkeit, mehrere Erben auszuzahlen. Für das Behalten sprechen eine tragfähige Mietrendite, eine gute Lage und ein guter baulicher Zustand.
Ein Hinweis zur Steuer: Die Spekulationsfrist des Erblassers wird fortgeführt. Lag der Erwerb länger als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in der Regel einkommensteuerfrei. Die Erbschaftsteuer bleibt davon unberührt – dazu berät Ihr Steuerberater.
Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuern zahlen?
Für die Spekulationsfrist zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Liegt dieser mehr als zehn Jahre zurück, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an. Die erbschaftsteuerliche Bewertung ist davon getrennt zu betrachten.
Was gilt, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?
Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Sie führt meist zu einem niedrigeren Erlös als ein freier Verkauf – eine gemeinsame Wertgrundlage hilft, das zu vermeiden.